EconcoverageНовая экономика

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектов, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доход с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

• оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную следующих условий;

• величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

• риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.

Оценка недвижимости с позиции ее способности приносить доход владельцу как основной инвестиционной мотивации имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментом данного подхода является ориентации на будущие выгоды, что, несомненно, является приоритетным для инвестора, далее расчет ставки доходности основан на оценке риска оцениваемой недвижимости, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:

прямая капитализация;

капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода

, где (3.1)

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Потенциальный валовой доход (ПВД)

- доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S*СМ, где (3.2)

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД)

- это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (3.3)

Чистый операционный доход (ЧОД)

- действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР. (3.4)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Таблица 8 - Расчет ставки капитализации для улучшения

Полезно знать >>>

Оплата труда персонала ООО Проект 69
Теоретические основы системы организации и оплаты труда ...