Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования , который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего и наиболее эффективного использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:
местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;
финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.
Полезно знать >>>
Последовательность проведения экономического анализа
Экономическому
анализу в нашей стране всегда уделялось большое внимание, поскольку на его
основе принимаются управленческие решения, от правильности и обоснованности
которых зависят конечные результаты деятельности любого объекта народного
хозяйства.
В
условиях перестройки экономики, создания различных форм собственности,
возникновения новых экономических взаимоотн ...
Разделы
Интересно знать
- Общественные блага виды и особенности
Понятие и классификация экономических благ - Оплата труда работников таможенных органов
Организация заработной платы. Оплата труда - Организации трудоустройства населения
Рынок труда: понятие, особенности и формирующие факторы