Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход базируется на принципах:
замещения;
сбалансированности;
спроса и предложения.
Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (рис 2). Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта.
Последовательность внесения поправок:
• Поправка на условия финансирования.
• Поправка на особые условия продаж.
• Поправка на время продажи.
• Поправка на местоположения.
• Поправка на физические характеристики.
Таблица 2 - Основные положения об оценке объекта
|
Положение |
Значение |
|
Основание для проведения Оценщиком оценки объекта: |
Договор |
|
Точное описание объекта: |
Жилое помещение, площадью 47,9 кв. м., находящиеся на 2 этаже. |
|
Вид определяемой стоимости объекта |
Рыночная |
|
Дата определения стоимости объекта |
8.08.2008 |
|
Административный округ |
с. Елово |
|
Расстояние до ближайшей остановки |
20 мин |
|
Удобство подъездных путей |
4 баллов |
|
Площадь объекта оценки, кв. м. |
47,9 |
|
Год постройки |
1983 |
|
Право на объект оценки |
Собственность |
Описание объектов аналогов.
Объект №1 - Двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу ул. Комсомольская д. 54, кв. 38. Продана полгода назад.
Объект №2 - Двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу ул. Калинина д. 5, кв. 3. Продана год назад.
Объект №3 - Двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу ул. Ленина д. 3, кв. 67. Продана месяц назад.
• Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствуют оцениваемому объекту.
• Сопоставимые объекты выбраны в пределах одинаковых территориальных - экономических зон.
• Поправка на условия продажи принимается с учетом инфляции на уровне 12%. Поправка на удобство подъездных путей. Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценке на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 3%.
• Поправка на техническое состояние (уровень отделки).
Евроотделка. Стоимость этого вида ремонта составит от 5000 руб. за 1 кв. м Стандартный ремонт. Стоимость этого вида ремонта составит 3000 руб. за 1 кв. м. Рабочее состояние до приведения состояния помещения рабочему составляет 2000 руб. за 1 кв. м.
Таблица 3 - Характеристики сопоставимых объектов
|
Характеристики |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
|
Цена предложения, тыс. руб. |
1100,0 |
1150,0 |
1200,0 |
|
Общая площадь, кв. м. |
52,4 |
54,7 |
56,7 |
|
Передаваемое право на помещение |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
Условия продажи |
Полгода назад |
Год назад |
Месяц назад |
|
Условия расчета |
Рыночное |
Рыночное |
Рыночное |
|
Местоположение |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
|
Транспортная доступность |
30 м.п. |
10 м.п. |
10 м.п. |
|
Расположение помещения в здании |
2 этаж |
1 этаж |
2 этаж |
|
Удобство подъездных путей в баллах |
3 |
4 |
5 |
|
Наличие отдельного входа |
Есть |
Есть |
Есть |
|
Техническое состояние помещений, уровень отделки |
Рабочее состояние (незначительные дефекты) |
Евроотделка |
Стандартный ремонт |
Полезно знать >>>
Показатели развития рынков труда стран Северной Америки и Западной Европы
Рынок
труда - система социально-экономических и юридических отношений в обществе,
норм и институтов, призванных обеспечить нормальный непрерывный процесс
воспроизводства рабочей силы и эффективное использование труда.
В
этих условиях, на взгляд автора, актуальным представляется всесторонне
рассмотреть рынок труда с позиции экономической теории, а также определить те ...