Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход базируется на принципах:

замещения;

сбалансированности;

спроса и предложения.

Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (рис 2). Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта.

Последовательность внесения поправок:

• Поправка на условия финансирования.

• Поправка на особые условия продаж.

• Поправка на время продажи.

• Поправка на местоположения.

• Поправка на физические характеристики.

Таблица 2 - Основные положения об оценке объекта

Положение

Значение

Основание для проведения Оценщиком оценки объекта:

Договор

Точное описание объекта:

Жилое помещение, площадью 47,9 кв. м., находящиеся на 2 этаже.

Вид определяемой стоимости объекта

Рыночная

Дата определения стоимости объекта

8.08.2008

Административный округ

с. Елово

Расстояние до ближайшей остановки

20 мин

Удобство подъездных путей

4 баллов

Площадь объекта оценки, кв. м.

47,9

Год постройки

1983

Право на объект оценки

Собственность

Описание объектов аналогов.

Объект №1 - Двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу ул. Комсомольская д. 54, кв. 38. Продана полгода назад.

Объект №2 - Двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу ул. Калинина д. 5, кв. 3. Продана год назад.

Объект №3 - Двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу ул. Ленина д. 3, кв. 67. Продана месяц назад.

• Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствуют оцениваемому объекту.

• Сопоставимые объекты выбраны в пределах одинаковых территориальных - экономических зон.

• Поправка на условия продажи принимается с учетом инфляции на уровне 12%. Поправка на удобство подъездных путей. Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценке на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 3%.

• Поправка на техническое состояние (уровень отделки).

Евроотделка. Стоимость этого вида ремонта составит от 5000 руб. за 1 кв. м Стандартный ремонт. Стоимость этого вида ремонта составит 3000 руб. за 1 кв. м. Рабочее состояние до приведения состояния помещения рабочему составляет 2000 руб. за 1 кв. м.

Таблица 3 - Характеристики сопоставимых объектов

Характеристики

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Цена предложения, тыс. руб.

1100,0

1150,0

1200,0

Общая площадь, кв. м.

52,4

54,7

56,7

Передаваемое право на помещение

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Условия продажи

Полгода назад

Год назад

Месяц назад

Условия расчета

Рыночное

Рыночное

Рыночное

Местоположение

Аналог

Аналог

Аналог

Транспортная доступность

30 м.п.

10 м.п.

10 м.п.

Расположение помещения в здании

2 этаж

1 этаж

2 этаж

Удобство подъездных путей в баллах

3

4

5

Наличие отдельного входа

Есть

Есть

Есть

Техническое состояние помещений, уровень отделки

Рабочее состояние (незначительные дефекты)

Евроотделка

Стандартный ремонт

Перейти на страницу: 1 2 3

Полезно знать >>>

Организация и экономическая оценка механизации производства молока
производство оборудование оплата труд С целью повышения эффективности работы сельскохозяйственных предприятий, а именно повышения объемов производства, расширения ассортимента выпускаемой продукции, повышения производительности труда, сокращения затрат и, следовательно, снижения себестоимости сельскохозяйственной продукции, многим предприятиям следует повышать уровень м ...

Организация предпринимательской деятельности

Ключевой фигурой рыночных отношений является предприниматель.

Организация и повышение эффективности производства продукции

Задачей является анализ длительности производственного цикла при выпуске конкретного вида продукции.