EconcoverageНовая экономика

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

Этапы в затратном подходе:

) Расчет рыночной стоимости земельного участка;

) Расчет стоимости возведения нового здания, т.е. получения восстановительной стоимости;

) Определение всех видов износа;

) Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного (совокупного) износа, т.е. получение реальной стоимости здания;

) Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.

Определение стоимости основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определённой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путём умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов на соответствующий индекс по отросли, территории, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графикам.

Св = С (1м3)*Кn*Qстр.*И69-84*К69-84*И84-91*К84-91*И*П*НДС

Кn - суммарный поправочный коэффициент.

Св - стоимость строительства нового здания (восстановительная).

С (1м3) - восстановительная стоимость 1м3 строительного объема здания в ценах 1969г. (определяется на основе соответствующего сборника УПВС).

Qстр - объем здания, (м3).

И69-84 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1985г.

К69-84 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.85г.

И84-91 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.

К84-91 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.

И - индекс удорожания СМР с 1.01.91 на дату оценки. Данный индекс рассчитывается региональным центром ценообразования в строительстве, либо на основе постановления Каб.министров РТ «об индексации стоимости СМР». Информация об индексах цен в строительстве также ежеквартально публикуются в бюллетенях фирмы Коинвест.

П - коэффициент отражающий доходность застройщика.

НДС - коэффициент учитывающий НДС.

Из выше приведенной процедуры определим стоимость объекта оценки затратным подходом.

) Земельный участок находится с площадью 1081 кв. м., расположен на ул. Сибирский тракт, д.51, кадастровая стоимость которого составляет 5 212 582 руб. Кадастровая стоимость 1 кв.м. в данном кадастровом квартале составляет 4822 руб.

Полезно знать >>>

Повышение эффективности производства в нефтедобывающей отрасли
Нефтяная и газовая отрасли промышленности в нашей стране являются одними из ведущих и наиболее значимых в экономическом плане. Нефть и газ - это наиболее дешевые виды топлива. Нефть и газ выступают в качестве смазочных материалов для всевозможных машин и механизмов, являются сырьем для получения многих ценных химических продуктов, в том числе синтетического каучука, спиртов ...