Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Этапы:

. Расчёт потенциального валового дохода - это доход, который можно получить от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов.

Потенциальный валовой доход = площадь сдаваемая в аренду*арендная ставка за 1кв.м.

. Расчёт действительного валового дохода - потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Действительный валовой доход = потенциальный валовой доход -

потери +прочие доходы

. Расчёт чистого операционного дохода = действительный валовой доход - операционные расходы за год

. Определение ставки капитализации или ставки дисконтирования.

. Приведение денежных потоков в текущую стоимость недвижимости с использованием метода капитализации или метода дисконтирования.

Для начала определим размер переменных расходов, отраженные в таблице 6. К переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности здания и уровня предоставляемых услуг.

Таблица 6 - Переменные расходы.

Наименование услуги

Потребление в текущем периоде, в мес.

Тариф за единицу услуги, в р.

Потребление в текущем периоде, в р.

1

Внешняя уборка, в м2

774,96

3,01

2 332,63

2

Внутренняя уборка, в м2

774,96

2,90

2 247,33

3

Водоснабжение и канализация, в м3

64,41

25,89

1 667,57

4

Компенсация за вывоз ТБО, в м2

774,96

1,49

1 154,70

5

Компенсация за освещение стоянки, в кВатт

19,49

4,39

85,56

6

Компенсация за потребленное теплоснабжение, м2

774,96

11,26

8 726,05

7

Компенсация расходов по уборке и вывоза снега с прилегаемой территории, в м2

774,96

3

2 324,70

8

Компенсация расходов по уборке снега с кровли крыши, в м2

774,96

10

7 749,60

9

Услуги вахтера, в м2

774,96

11,55

8 950,79

10

Услуги по управлению объектом (вознаграждения управляющей компании), в м2

774,96

20

15 499,20

11

Компенсация за потребленную электроэнергию, в кВатт

889,65

4,39

3 905,56

12

Компенсация за потребление электроэнергии для обогрева кровли, в кВатт

234,84

4,39

1 030,95

Итого за месяц

55 674,64

Перейти на страницу: 1 2 3

Полезно знать >>>

Организация и перспективы развития улучшения машинно-тракторного парка в сельскохозяйственном производстве
Эффективное производство продукции растениеводства является одной из основных задач аграрной отрасли. В процессе рыночных преобразований в сельском хозяйстве произошел ряд негативных явлений: уменьшилась государственная поддержка сельских товаропроизводителей, увеличился разрыв в ценах на промышленные товары и сельхозпродукцию. Вследствие этих и некоторых других причин ...

Организация предпринимательской деятельности

Ключевой фигурой рыночных отношений является предприниматель.

Организация и повышение эффективности производства продукции

Задачей является анализ длительности производственного цикла при выпуске конкретного вида продукции.