Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Исходя из данной таблицы, определен размер переменных расходов за месяц: 55 674,64 руб.

В данной работе используется метод дисконтирования, поэтому ставка дисконтирования рассчитана в таблице 7. Дисконтирование - это процесс приведения будущих денежных потоков к их текущей стоимости.

Таблица 7 - Расчет ставки дисконтирования.

Показатели

Величина

Описание показателя

1

Безрисковая ставка

6,5%

Ставка доходности при наименее рискованном инвестировании капитала

2

Премия за риск вложения в недвижимость

8%

Учитывается возможность невозмещения первоначально вложенных средств, случайной потребительской стоимости объекта, неполучение прибыли и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

3

Премия за низкую ликвидность

7%

Учитывается потенциальная возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимые для этого затраты.

4

Премия за управление

4,5%

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

На основе показателей, рассчитана ставка дисконтирования, которая составляет 26%.

В таблице 8 рассчитана итоговая рыночная стоимость исходя из вышесказанного.

Таблица 8 - Реконструированный отчет о доходах и расходах по объекту Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест.

№ п/п

Наименование

Единица измерения

2011г.

2012г.

2013г.

2014г.

2015г.

1

Общая площадь здания

м2

774,96

774,96

774,96

774,96

774,96

2

Площадь сдаваемая в аренду

м2

774,96

774,96

774,96

774,96

774,96

3

Ставка арендной платы за 1м2 в месяц

р.

350

360,5

371,32

382,45

393,93

4

Ставка арендной платы в год за 1м2

р.

4 200

4326

4455,84

4589,4

4727,16

5

ПВД

р.

3 254 832

3 352 476,96

3 453 097,77

3 556 601,42

3 663 359,91

6

Потеря арендной платы из-за вакансий и неплатежей

р.

325 483,2

335 247,70

345 309,78

355 660,14

366 335,99

7

ДВД

р.

2 929 348,80

3 017 229,26

3 107 787,99

3 200 941,28

3 297 023,92

8

Операционные расходы

р.

899 452,29

919 495,16

940 139,32

961 402,80

983 304,18

8.1

Постоянные расходы

р.

181 356,61

181 356,61

181 356,61

181 356,61

181 356,61

8.1.1

Налог на недвижимость (имущество)

р.

110 938,94

110 938,94

110 938,94

110 938,94

110 938,94

8.1.2

Страхование

р.

55 469,47

55 469,47

55 469,47

55 469,47

55 469,47

8.1.3

Налог на землю

р.

14 948,2

14 948,2

14 948,2

14 948,2

14 948,2

8.2

Переменные расходы

р.

668 095,68

688 138,55

708 782,71

730 046,19

751 947,57

8.3

Резервы на замещение

р.

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

9

ЧОД

р.

2 029 896,51

2 097 734,10

2 167 648,67

2 239 538,48

2 313 719,74

10

Ставка дисконтирования

%

26

26,5

26

26

25,5

11

Текущая стоимость ЧОД

р.

1 611 028,98

1 311 083,81

1 070 972,66

888 705,75

743 961,33

12

Текущая стоимость реверсии

р.

2 917 495,42

13

Суммарная текущая стоимость

р.

8 543 247

Перейти на страницу: 1 2 3

Полезно знать >>>

Организация оплаты труда в ОАО Удмуртторф
Заработная плата является очень важным вопросом для каждого предприятия, так как от её размера, принципов её организации, премирования работников и прочих составляющих зависит эффективность управления трудом. Что в свою очередь влияет на результаты деятельности предприятия, производительность труда, так как заработок работника является стимулом к труду и стремление к е ...

Организация предпринимательской деятельности

Ключевой фигурой рыночных отношений является предприниматель.

Организация и повышение эффективности производства продукции

Задачей является анализ длительности производственного цикла при выпуске конкретного вида продукции.